中古住宅の購入で住宅ローンを利用する際の注意点！

中古住宅でフルローンは困難!

住宅ローンを利用する場合、購入する不動産に抵当権が設定されます。

抵当権とは、ローンが返済できなくなったときに、抵当権のついている不動産を競売にかけて、その代価から優先的に弁済を受けることができる権利のことをいいます。

新築住宅の場合、担保評価と販売価格が近似値であるため、融資金額よりも担保評価の方が多少低かったとしても、人物審査で問題がなければ自己資金を使わないフルローンで購入することができます。

しかし、中古住宅においては、販売価格よりも担保評価が相当に低いことがあるため、借入金額が希望よりも大幅に減額されたり、あるいは借入期間が短くなったりすることがあるのです。

建物の担保評価は築年数が長くなるほど低くなり、やがてゼロ評価となります。木造住宅で築年数が20年以上のものだと、ほぼゼロ円の担保評価となり、実質土地の価額のみが担保評価となります。

また、新耐震基準以前の建物は担保評価を大きく下げる要因となります。新耐震基準と呼ばれる新しい構造基準が施行されたのは、1981（昭和56）年6月1日ですが、これよりも前に建てられたマンションは、構造上の不安や現行法への適合性といった観点から、あまり高い評価は期待できません。

こうした実情から、中古住宅の購入で、フルローンを利用することは難しくなるのです。